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商場與商戶的“至暗時刻”:還要繼續減免租金嗎?

放大字體  縮小字體 發布日期:2020-03-28   來源:聯商網   作者:陳寧輝   瀏覽次數:950
核心提示:聯商網消息:疫情爆發至今,實體商業遭受艱難挑戰。無論是業主或運營商,還是品牌租戶,受疫情帶來的打擊都超出預期,短期內客流和業績無法迅速恢復的情況下,雙方都在積極尋求各種續命措施。 對商戶而言,要求業主減免租金看起來是最直接有效的方法。對

聯商網消息:疫情爆發至今,實體商業遭受艱難挑戰。無論是業主或運營商,還是品牌租戶,受疫情帶來的打擊都超出預期,短期內客流和業績無法迅速恢復的情況下,雙方都在積極尋求各種續命措施。


 


對商戶而言,要求業主減免租金看起來是最直接有效的方法。對業主而言,為避免商戶中途撤退導致的長遠壓力,給商戶減免租金也成為首當其沖的權宜之策。


 


看起來,租金減免是雙方“心靈相通”的結果,然而,事情的發展方向似乎正在偏離軌道。日前,廣州十三行商戶集體抗議減租事件引發熱議,事件中商戶要求業主“2月退租,3月免租”。而這不是個例,類似戲碼在全國其他地方均有上演。


 




 


鄭州一商場復工首日就與商戶因減租政策發生沖突,起因是租戶不滿商場方遲遲沒有公布疫情期間的租金減免政策;


 


福建閩侯南嶼的一家商場給出了免租一個月的政策,但一周后卻要求商戶先續租,疑似合同捆綁行為引起商戶抗議;


 


南京一商場有租戶難以維持,要求提前解除合同,但與商場就違約金產生糾紛;


 


石家莊一商場疫情期間未免租金,復工后要求商戶交房租和物業費被商戶集體反抗;


 


太原一服裝城百名租戶聚集,疫情期間無法正常開工要求業主退租;


 


……


 


購物中心和品牌本身是“唇齒相依”的兩個主體,卻在當下生死存亡的關頭產生激烈的矛盾,甚至不惜“撕破臉皮”,到底誰之過?該如何杜絕糾紛發生?雙方未來如何更好地同舟共濟?


 




圖/聯商圖庫


 


如何看待租金減免糾紛


 


從購物中心角度看,減免租金,一方面能降低商戶經營成本和防范租戶流失;另一方面商場關閉和租金減免,延長了投資回報周期,如果租金是保底+提點的方式,對業主方來說是筆很大的損失。


 


對商戶而言,一些商戶的抗風險能力弱,短期內恢復難度大,得不到支持的話會陷入虧損狀態,門店越多,損失越大,因此難免會做出“關店止損”的抉擇,即便冒著合同到期被清退的風險也會向購物中心提出租金減免的要求。


 


《聯商網》曾在1月底做過統計,彼時全國近千家購物中心相繼發布了租金減免優惠措施,其中最長的優惠期為67天。雖然當前各地在慢慢解禁,消費在逐步復蘇中,但疫情尚未徹底解除,線下客流短期仍難以大規模恢復,實體商業壓力依然巨大。或因減租時間不夠長,或因減免力度不夠大,部分商戶開始不滿,采取游行示威來表達自己的訴求。


 


對此,聯商高級顧問團成員王國平指出,對于疫情下租金調整一般采用法律規定作為處理原則,并在相關法律法規指導下對于個別商戶及品類進行特定扶持。


 


他表示,疫情時長影響減免租金時長,疫情對不同品類及商戶產生不同影響決定給予減免的力度。目前不少省份都相繼出臺疫情下的指引意見,購物中心在處理此類事情,按當地指引意見處理最為公平。對于受疫情較為嚴重的特定品類,或者特定商戶,購物中心應該在力所能及的情況下,盡量扶持,共渡難關。


 


對商場而言,商業地產是個投資回報周期較慢的行業,租金是大多數商場很重要的收入組成部分,疫情下也是受影響巨大的一方,他們甚至不惜閉店、員工上班時間延后,但商場日常防護和消毒工作、捐款贈物等成本壓力劇增。然而在租金減免的輿論呼聲中,往往情感的渲染占了上風,甚至讓不少人忽略了業主和租戶之間還有合同協議。


 


但不能忽視的是,有些商場雖然實行了疫情期間租金減免的優惠政策,但在與租戶合同到期后續租時又大幅度增加租金,這種行為也引起了商戶的抵抗,是產生糾紛的因素之一。


 


那么在業主眼里,又是如何看待這一矛盾?上海某商業項目負責人徐商向《聯商網》坦言,經過2、3月份的租金減免,業主方已經承受了巨大壓力,如果繼續減免,也面臨著現實困難。商戶支付的租金直接構成甲方的收入來源,繼續減免,就意味著甲方收入持續減少,最直接結果就是當期出現經營性虧損;一些負債率高的商業地產項目,甚至要依靠租金來支付利息和貸款,一旦現金流出現問題會引發系統性風險。


 


但是,如果業主不繼續減免租金,一些小商戶甘愿提前閉店,或者合同到期后撤離,對甲方未來收入也會造成不良后果,最終是“兩敗俱傷”。


 


在徐商看來,此次疫情發生非常特殊,雙方都是受害者,要求一方承擔全部損失的訴求是有失公平的。


 


如何規避減租糾紛


 


誰都不能否認,業主或運營商與商戶“一榮俱榮,一損俱損”,唇亡齒寒。


 


“實際上,這次疫情對物業方和品牌商戶來說,都是一次互相摸底、互相博弈,進行市場洗牌的機會。”聯商高級顧問團成員潘玉明表示,“一方面,購物中心可以借此機會進行商戶的優化調整,優質商戶或者購物中心需要的商戶,給予租金減免支持留住他們,不然即便是搭上一定的賠償,也要調換新的商戶;另一方面,也給了品牌一次戰略調整的機會,是尋求新的商圈區域開設新店鋪的好時機,可以利用租金、人力、物流等方面的要素和物業方談判,主動進退調整”。


 


總的來說,當下業主和品牌充分協商溝通是最緊迫的。


 


王國平強調,購物中心發展到現在,和商戶之間仍然存在著嚴重的信息不對稱。“商戶不清楚自己的租金構成,對租金高低沒有概念,只是希望購物中心能夠在困難之際扶持一下。同時,購物中心在疫情下承擔了很多責任,也沒有及時與商戶溝通,進行立場交換,引發商戶不理解,甚至誤解認為購物中心在疫情下,還是只想著自己發財。所以,購物中心的發展是甲乙雙方共同努力的結果,保持良好的溝通是非常必要的。”


 


而有效的溝通可以基于哪些方面思考進行?《聯商網》總結了幾點:


 


一、合理溝通人員及營銷成本的未來使用方向。商戶對原定租金在特殊時期有疑義,實際上是對自己付出的租金與能夠獲得的服務回報不滿意造成的。租金定價主要有場地成本、人員成本、營銷成本等組成,除了場地成本是相對固定值,人員和營銷成本多少都會在疫情下產生效益落差,而商戶希望這部分落差由購物中心承擔。


 


同等人力成本的相對低效是疫情下的不可抗力,購物中心如果對員工工資進行打折,應該考慮讓渡出部分利潤;如果沒有進行員工工資打折,商戶以及購物中心作為抗風險能力較強一方,都應該承擔更大責任。員工工資打折很可能會導致員工穩定性以及工作積極性下挫,對于商戶以及購物中心都不一定是好事。


 


營銷在疫情下基本取消,這塊成本購物中心可以考慮讓渡出來,也可以積累下來,以便于疫情結束后有更多的“子彈”可以打。關于營銷成本,購物中心和商戶可以溝通一下未來的整體戰略,如何利用會更加高效。


 


二、從法律層面上,可以把疫情歸入“不可抗力”影響,合同雙方可按照約定來明確責任并承擔各自損失。但在現實中,不可能所有問題都通過訴訟來解決,因此,各方只有通過友好協商,求同存異,在權衡利弊之后“兩害取其輕”,相互妥協退讓,才能共克時艱。


 


三、明確減免的具體內容。減免政策中,有些企業會明確表明是免除租金收入還是物業費等內容,但有些企業沒有明確,這就容易造成爭議。租戶交給業主的費用中,除了租金,也有物業費、停車費、水電費等,需要明確,以免造成爭議風險。


 


四、明確免租期的計算單位。比如一些商場運營的租期單位是月,這種情況下就有一些租戶會糾纏大小月的問題,比較容易引起因月份天數不同帶來的爭議困擾。總的來說,以日起時間段訂立租約和免租期會規避上述爭議。


 


此外,租戶還應該明確免租期是采用期內免租還是期外順延的方式,以及考慮這兩種方式給租戶自身經營和現金流帶來的影響。


 


疫情后如何同舟共濟


 


即將進入到四月,疫情總體已趨向穩定,企業出臺的租金減免政策大多止于三月,各地購物中心及商戶已經相繼恢復正常營業,但客流及消費力恢復情況還是未知數。


 


關于后期租金政策如何推行又是一個矛盾點所在,按照博弈論的囚徒困境理論分析后得知,相對而言,甲方的最佳決策選擇是不減免租金,乙方的最佳決策選擇是要求減免租金。


 




 


不過,在定格思考減租額多少、減租時期多久后,更應該要做的是抬頭望望遠方,思考下后疫情時代,購物中心和品牌該如何繼續同舟共濟?


 


對此,潘玉明表示,目前有一種情況比較引人關注,就是零售方或物業方在等待,包括等待政府主管部門下達相關的補貼政策,等待上級集團公司行政指令,等待商戶品牌方的積極支持政策,甚至等待顧客的積極回歸,包括報復性消費。


 


這種是被動地等待合作方給予自己的利益的態度,在社會突發疫情之后,從情理上可以理解,但是從市場經營的戰略發展角度來說,并不可取。換言之,零售方或物業方應該積極地從自身出發,主動作為,激活自身的經營能力。


 


與此同時,徐商也給出了四點建議。


 


一、重點在引流和增效上。


 


對4月份及以后的租金是否減免,或者減免多少,可一月一議,把當前的主要精力放到如何吸引客流,恢復經營業績上來。


 


如果業績快速得到恢復,租金是否減免的矛盾就會大大緩解,為雙方進一步協商溝通創造了好條件。如果現在聚焦在減租與否,采取游行示威等過激行為,只會使營業環境惡化,客人避而遠之,惡性循環的結果只會是“雙輸”。


 


二、靈活調整租金收取策略。


 


相對而言,甲方實力和承擔風險能力總體上要強于小商戶,在當前形勢下,有能力的甲方應該體現出“擔當”,從更長遠的角度來平衡當前收益和持續運營的關系。


 


因此,在具體操作方法上不是簡單的“減、免”,可靈活調整租金收取策略。比如一定周期內對租戶采取營業額提成,對確實困難的商戶適當延緩租金收取時間,再或者將未來業績提升作為減免的前提。


 


三、合理訴求,積極溝通協商。


 


小商戶也要本著互相體諒的原則提出合理訴求,如果自身經營確實有困難,應該實事求是與甲方協商。即便是協商不成,也應該采取法律手段來解決爭議。


 


從另一個角度來說,小商戶也要意識到,作為商業地產的運營方,甲方是具有選擇主動權的,即便是當期作出勉強的讓步,一旦恢復到常態經營,甲方完全可以行使選擇權,對提出過分要求的小商戶不再續約。


 


四、積極爭取各級政府推出的扶持政策。


 


由于此次疫情帶來的影響面大、程度深,因此,小商戶和甲方也不要拘泥于雙方來解決問題,完全可以請有關部門來協調關系,解決困難。


 


同時,還應該積極爭取享受國家和地方推出的各類扶持政策,通過金融貸款、稅費減免等措施,化解企業當前的主要矛盾。


 


結束語


 


在疫情下,業主和租戶之間“唇亡齒寒”,只有相互體諒,攜手共進,才能共生共榮,渡過難關后也會給雙方長期合作增加信任和默契。


 


品牌方要理性客觀的看待租金減免的政策,對給予支持的道一聲感謝,但不應將其作為一項理所應當的標準。業主既然給出了支持,就貫徹到底,杜絕“空頭支票”,甚至出現“事前減租,事后漲租”的套路玩法。


 


2020不會重啟。不管是業主方還是品牌方,都面對相同的困境,一味地要求“對方付出”終難長久,過分激進的情緒渲染更不會改變現狀。


 


在不確定的環境下,減租只是權宜之計,并不具備長期鋪開的條件,后疫情時代下,在運營及創新等方面下功夫,站在長遠、開闊的維度共克時艱方為長久之計。


 


*應采訪者要求,文中徐商為化名


 


(來源:聯商網 文/陳寧輝;編輯/周松平)




 
 
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